Sprickorna på den kommersiella fastighetsmarknaden sträcker sig till lägenheter

(Bloomberg) — Sprickor på den kommersiella fastighetsmarknaden sprider sig från kontor till lägenhetskomplex, med mer än 67 miljarder dollar i bostadsfastigheter som potentiellt står inför nöd när låntagare kämpar för att betala tillbaka lån som gjorts i höjden av pandemin.

Mest läst av Bloomberg

Det är potentiellt dåliga nyheter för långivare som Arbor Realty Trust Inc., som är fokuserade på att kombinera sina lån med rörlig ränta till CLO:er för kommersiella fastigheter, en finansieringsstrategi som har blivit allt mer populär under pandemin. Andelen lån i Arbors CLOs som misslyckades med en planerad betalning mer än fördubblades under fjärde kvartalet, enligt preliminära uppgifter från Banco Santander SA. Enligt uppgifterna var cirka 16,5 % av Arbors obetalda lån förfallna efter värde i december, ungefär 2,5 gånger nivån för den bredare CRE-CLO-marknaden.

“Säkerhetsprestandan i CRE CLO:er försämrades under hela 2023, med stress och fallissemang som steg kraftigt under årets två sista månader”, sa Mary Beth Fisher, senior räntestrateg på Santander, i ett meddelande förra månaden där den totala marknaden var diskuteras. Trenden förväntas fortsätta till mitten av 2024, sa hon.

Paul Elenio, finanschef på Arbor Realty, sa att företaget för närvarande befinner sig i en lugn period då det förbereder sig för att rapportera årsslutsresultat senare i februari.

“Våra investerare vet att vi har varit mycket konsekventa och transparenta i vår kommunikation under de senaste kvartalen och är fortfarande nöjda med våra offentliga uttalanden och marknadsprognoser,” sa Elenio. “Vi ser fram emot att hålla allmänheten uppdaterade med vår årsredovisning.”

Bostadsfinansieringsföretagen drabbades av den drastiska åtstramningen av penningpolitiken, då de ofta ger ut så kallade överbryggningslån med rörlig ränta. Långivare som Arbor påverkas när låntagare hamnar i fallissemang eftersom de tillhandahåller aktieandelen av CLOs – den mest riskfyllda delen av värdepapperiseringen – samtidigt som de säljer de säkrare trancherna, vilket innebär att de är de första att lida förluster om lånen inte återbetalas.

Oron för kommersiella fastigheter återuppstod den här veckan efter att New York Community Bancorp och japanska Aozora Bank Ltd. tvingades avsätta mer pengar för att hantera försvagade kommersiella fastighetslån. I stort sett leder stigande räntor till lägre fastighetsvärden, vilket tvingar investerare att ta förluster, liknande hur stigande räntor pressar obligationspriserna.

Eventuell stress

När räntorna sjönk när Federal Reserve snabbt reagerade på den pandemiska turbulensen, blev utlåning till lägenhetskomplex och paketering av dessa lån till CLOs en populär investering. Dollarvärdet på lån som paketerats i nya CRE CLOs, inklusive flerfamiljshus, steg från 19 miljarder USD 2019 till 45 miljarder USD 2021, enligt Bloomberg-data. Det föll, enligt data som sammanställts av Santander Andel lån som inte kunde göra sina betalningar till cirka 1-3 % mellan 2021 och 2023.

Denna trend upphörde när utlåningsräntorna började stiga. Nytt utbud, dämpad intäktstillväxt och högre utgifter ökar också påfrestningen, eftersom standardfrekvensen för flerfamiljers kommersiella bolånesäkrade värdepapper förväntas fördubblas till 1,3 % i år, prognoser Fitch Ratings.

Mer än 20 miljarder dollar i lägenhetskomplex som köpts under de senaste tre åren är potentiellt nödställda, enligt MSCI Real Assets, en siffra som mer än tredubblas när man inkluderar byggnader som inte har bytt ägare nyligen.

“Ägare som gjorde köp till rekordhöga priser kan ha funnit att deras tillgångar hamnat på tjänsteleverantörers bevakningslistor eftersom antagandena som användes för att säkra deras förvärv visade sig vara alltför optimistiska”, sa finansdataleverantören förra månaden i en rapport.

Blackstone Inc. överväger under tiden att lägga till fler flerbostadshus i ljuset av de framväxande problemen.

“Det är möjligt att vi investerar i svagheten i flerfamiljsbostäder eftersom vi har en långsiktig, konstruktiv syn, även om det är kortsiktig motvind”, sa Jonathan Gray, företagets operativa chef, i ett samtal med analytiker. förra månaden.

Enligt MSCI Real Assets-rapporten verkar dock omfattningen av nya potentiella problem vid uthyrning av lägenhetskomplex ha dämpats under de senaste månaderna eftersom utsikterna för lånekostnader förbättras. Valutahandlare förväntar sig att Federal Reserve kommer att sänka räntorna med upp till sex gånger i år, en välsignelse för hyresvärdar.

Kortsäljare

Uniondale, New York-baserade Arbor har varit målet för minst två rapporter om blanka säljare, inklusive en i november från Viceroy Research som hävdade att långivaren var belastad med dåliga lån.

Det korta intresset för företaget uppgick till nästan 31% på onsdagen, enligt data från S&P Global. Kortsäljare lånar aktier och säljer dem. De satsar på att de kan tjäna på att köpa tillbaka det senare till ett lägre pris.

Enligt en investerarpresentation som släpptes i maj hade Arbor cirka 7,3 miljarder dollar i säkrade låneåtaganden utestående från och med förra året, vilket motsvarar nästan hälften av dess kapitalstock.

– Med hjälp av Charles Williams.

Mest läst av Bloomberg Businessweek

©2024 Bloomberg LP

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *